Прошлый год для рынка украинской недвижимости был богат на события. Как и в любой другой отрасли серьезный отпечаток тут оставила коронавирусная эпидемия. Но было и немало сугубо профильных событий, включая снижение ставок ипотечного кредитования, сложности с реформированием Государственной архитектурно-строительной инспекции (ГАСИ), трансформации эффективных финансовых моделей девелоперов и т.д.
Мы решили напомнить хронологию 2020 года на рынке недвижимости, после чего попытались определить, чего было больше — сложностей или позитивных моментов.
От бурного старта до новой проблемы с «долгостроями» в Киеве
Четыре квартала прошедшего года отличались не только друг от друга, но и от аналогичных прошлогодних периодов. С чем же столкнулся рынок недвижимости Украины в 2020-м:
1 квартал: хорошее начало и коронавирус
Зимние месяцы оказались довольно успешными для ведущих девелоперских компаний. Они отчитывались о росте продаж на 10-15% в сравнении с аналогичным периодом 2019 года. Но ситуация сильно изменилась в марте, когда до Европы и нашей страны дошел коронавирус и начался полноценный локдаун. Многие застройщики быстро адаптировались к новым реалиям. Они не остановили работу на строительных площадках, но общая неопределенность, конечно же, сказалась на показателях продаж.
2 квартал: адаптация и внедрение антикризисных мер
С середины весны рынок начал внедрять антикризисные меры. Девелоперы в целях стимулирования спроса фиксировали курс гривны ниже реальной, повышали дисконты при внесении одномоментной 100% оплаты, внедряли более гибкие условия рассрочки. А еще покупателям предложили возможность приобретения жилья в новостройках онлайн, к примеру компания «Строй Сити Девелопмент» даже разработала инструкцию покупки не покидая дома.
Различные антикризисные меры могли внедрять не все застройщики, а только системные игроки, имеющие запас прочности и возможность продолжать строительство даже при отсутствии поступлений средств от покупателей. А вот девелоперы, которые делали ставку на перекрестное финансирование, уже в апреле почувствовали дефицит средств. А он быстро отразился на снижении динамики строительства.
Еще весной начали говорить о серьезных изменениям с государственным регулированием, а именно реформировании ГАСИ и снижении ипотечных ставок, но во главе повестки дня эти моменты окажутся позже.
3 квартал: оживление рынка и первые признаки проблем с ГАСИ
С ослаблением карантинных ограничений на рынке недвижимости Украины началась оттепель. Во-первых, девелоперы уже имели представление о том, как могут развиваться дальнейшие события с коронавирусом.
Во-вторых, свою роль сыграл и отложенный спрос: интерес покупателей и объемы продаж поднялись, что для летнего периода обычно не свойственно. Активно работающие девелоперские компании, конечно же, ощутили это оживление, закрыв большое число договоров купли-продажи недвижимости.
В июле и августе несколько банков заявили о начале выдачи ипотечных кредитов под 10% годовых. Эти новости стали подтверждением намерений правительства создать доступную для украинцев ипотеку. Как первый шаг, такое снижение ставок выглядит неплохо. Но этого мало, чтобы ипотечное кредитование стало массовым. Для ощутимого роста числа заемщиков нужны еще более низкие проценты (около 5-7%). К тому же декларированное значение в 10% действует не весь срок кредита, а первые годы, да и других ограничений пока что немало.
С середины лета начали плодиться слухи, что Государственная архитектурно-строительная инспекция не выдает сертификаты о готовности домов, из-за чего большое количество объектов уже достроены, но пока не сданы в эксплуатацию, а значит не могут быть переданы в собственность инвесторам (покупателям).
4 квартал: новая череда проблем
В конце года системные девелоперы продолжали строить и вторая волна коронавируса для них уже не была столь страшной. Но не обошлось без других трудностей. Слухи о коллапсе в работе ГАСИ оказались реальностью, информацию о чем подтвердило большинство участников строительного рынка. А значит начатое реформирование этого контрольного органа в текущий момент ближе к провалу, чем к успеху.
Еще одним неприятным эпизодом осени стало банкротство застройщика «Банк Аркада». Чтобы достроить проблемные объекты, которые оказались в подвешенном состоянии, по данным аудита необходимо около 7 млрд. гривен. Где их брать и кто займется достраиванием жилых комплектов пока неизвестно.
Выходит, что эти два проблемы точно остаются с рынком недвижимости Украины в 2021 году.
Только негатив или позитива тоже хватало?
В сухом остатке кажется, что негативных моментов в 2020 году было многовато. Это и коронакризис, и неудачи реформирования ГАСИ, и новая угроза появления «недостроев». Но и позитивных событий в течение года хватало, а именно:
-
системные застройщики со сбалансированной финансовой моделью продолжали строить и сформировали костяк не только рынка недвижимости, но и экономики страны в целом;
-
покупатели стали более требовательными как к девелоперам, так и к качеству предлагаемых ими объектов. Украинцам все более важна эргономика жилья, благоустройство территорий, параметры безопасности, наличие инфраструктуры. Все это заставляет строительный рынок выходить на новый, более высокий уровень развития;
-
появления многочисленных недостроев в 2020 году удалось избежать. Свыше полутора десятка проблемных проектов корпорации «УкрБуд» все же достроят другие застройщики. Кстати обязательства по ним взял не только «Киевгорстрой», строительство по двум ЖК уже активно ведет известная в Харькове компания — «Строй Сити Девелопмент».
Как видим, строительная отрасль несмотря на все трудности 2020 года была и будет одним из столпов украинской экономики. Продолжающим работу при непростых обстоятельствах застройщикам под силу ускорить выход из экономического кризиса и помочь украинскому рынку недвижимости с привлечением крупных зарубежных инвестиций в ближайшие годы.